一線城市住宅成交量大增!豪宅價格漲幅明顯 啥信號?

2021-01-13 14:05 中新經緯閲讀 (49509) 掃描到手機

原標題:一線城市住宅成交量大增!豪宅價格漲幅明顯,啥信號?

“12月份上海市二手住宅的成交量逼近4萬套,這是很高的量了。現在的市場,跟我2016年剛入行的時候很像。”上海某房產經紀公司的經紀人陳虹(化名)這樣形容當下的上海房地產市場。易居研究院數據顯示,2020年12月,上海二手住宅成交約3.9萬套,成交量創多年來新高,全年二手住宅成交量則達到近4年來新高。

資料圖:樓市。中新經緯 萬可義 攝

二手住宅成交量上升,尤其是下半年出現翹尾現象,在北上廣深四個一線城市同時上演。貝殼研究院提供的數據顯示,2020年一線城市二手住宅成交量同比增長23%,創下近三年新高。結合各機構數據,一線城市房價整體相對平穩,但核心區域的優質房源,如學區房、高端住宅的價格漲幅明顯。一線城市房地產市場為什麼會在寒冬中轉暖?未來怎麼走?

成交量創近年新高

在2020年初,疫情一度對房地產市場形成衝擊,新房售樓部關停,二手房也因小區封閉管理導致無法帶看,市場情緒相對悲觀。但隨着疫情得到有效控制,需求出現較快回升,市場走出一波先抑後揚的態勢,並在下半年出現翹尾現象。

陳虹告訴中新經緯客户端,大概從2020年8月份開始,上海的新房市場就開始熱了起來,除了郊區盤,市區內的不少項目都是“一房難求”,熱門樓盤的認籌比例能達到一比十幾。

“上個月,我有個客户和他未婚妻來我們門店看房,當時並沒有説馬上要買,但看到市場這麼熱,就回家籌錢,最後貸了1300萬元。如果市場不熱,他有錢也不會買,更別説臨時湊錢了。”陳虹還説,“2020年12月份上海二手房的成交量逼近4萬套,這是很高的量了。現在的市場,跟我2016年剛入行的時候很像。”

易居研究院數據顯示,12月份,上海市二手住宅成交套數約為3.9萬套,環比增長20.3%,同比增長96.2%,成交量創多年來新高;全年二手住宅成交約30.2萬套,同比增長27.0%,達到近4年來新高。

貝殼研究院提供的數據顯示,2020年一線城市二手房的量價表現明顯好於低能級城市,需求升温明顯,全年二手住宅總體成交量同比增長23%。具體看,上海全年二手住宅成交量增幅最大,約為26%;其次是廣州,成交同比增幅為25%;深圳同比增加23%,2020年下半年的調控使得市場需求明顯降温,下半年成交同比增速由上半年的41%收窄至11%;北京成交量同比增幅略低,為16%,但成交量及增幅均為2017年以來最高。

“一線四城樓市均在2016年末到2017年初經歷嚴格調控,近三年普遍處於調控後的漫長修復期。2020年疫情衝擊經濟,在貨幣政策寬鬆、房貸利率下行的情況下,積壓需求得到釋放,加速市場修復。同時,一線城市經濟發展潛力大,房產保值能力強,更受資本青睞。四個一線城市2020年二手住宅成交量均創下至少近三年新高,滬深兩地住房供需矛盾趨緊導致均價漲幅偏大。”貝殼研究院判斷。

新房市場方面,綜合多家機構數據,2020年北京新建商品住宅成交面積同比上漲5%;上海新建商品住宅成交面積約917.8萬平方米,同比增長23.1%,創下4年來新高;廣州一手住宅網籤成交100905套,同比上升27%,是2010年至今的第二高,僅次於2016年;深圳新建住宅成交45384套,同比上漲19.8%,創下2016年以來新高。

優質房源價格漲幅明顯

資料圖:售樓部沙盤。中新經緯 薛宇飛 攝

四個一線城市新房二手房的成交量雖然有明顯增長,但整體價格漲幅依舊平穩。

上海中原研究院數據顯示,2020年上海新建住宅成交均價56004元/平方米,同比微漲4%。市場整體穩中有升,在疫情之下波動較小。另據國家統計局數據,2020年11月上海二手住宅價格指數環比增長0.3%,同比增長5.5%。

貝殼研究院稱,2020年北京新建商品住宅成交均價為48147元/平方米,同比上漲3%,與2019年基本持平。二手住宅成交絕對水平及增幅雖然均達到2017年以來最高,但全市成交均價為60485元/平方米,同比微跌0.5%,價格連續三年保持相對平穩態勢。

中原地產首席分析師張大偉對中新經緯客户端分析,從整體看,四個一線城市的房價依舊平穩,屬於微漲態勢。但市場表現分化明顯,局部區域較熱,比如北京與上海的學區房價格漲幅較大,但郊區房源不温不火。在2020年上半年,深圳房價上漲引起廣泛關注,但其東部與西部漲幅差距較大。

陳虹也説:“有個同事在上海外環買的沒學區、沒地鐵的房子,今年的價格漲了5%。而一個浦東的客户,他的房子漲了差不多30%。豪宅市場比較‘瘋狂’,一位準備賣出一套2000萬元豪宅的業主,把掛牌價調高了200萬,他想的是萬一碰到對價格不敏感的客户,怎麼也能多賣50萬。”

貝殼研究院指出,北京二手住宅市場表現出“外圍城區量升,中心城區價漲”“高總價物業價格抗跌”的特徵。除4個遠郊區以外,12個城區中有3個區的房價出現上漲,分別是海淀、西城及朝陽,東城基本持平,其餘城區均下跌。從不同總價段物業價格變動看,除750萬元以上房源成交均價同比上漲1%之外,其餘價格段房源均價同比均下跌,可見在相對平穩的市場中,優質物業價格更抗跌。

廣州中原研究發展部稱,2020年廣州二手住宅網籤均價為28815元/平方米,同比上漲7.8%,漲幅明顯的主要為中心城區,天河、海珠、越秀的漲幅分別達15.5%、9.0%、8.7%。由於增城區規劃利好已被提前消化,加上其他區人才新政升級搶客,該區的網籤均價不升反降,同比下跌6.5%。

廣州改善性高端住宅的價格漲幅顯著。廣州中原研究發展部稱,不少客户將投資目光轉移至具備較高保值能力的優質房產上,比如珠江新城、濱江東、東風東等傳統高端板塊(具備優質教育資源、區位條件或豪宅屬性),其價格同比漲幅基本能維持在10%以上。

“一線城市的別墅、豪宅、高端洋房的成交量比較好,改善型和投資型需求佔比增加,這既與市場結構的變化有關,也與豪宅集中供應、限價限籤政策的放開密不可分。”中國城市房地產研究院院長謝逸楓對中新經緯客户端表示。

是否會出現“小陽春”?

資料圖:建築物。中新經緯 薛宇飛 攝

量與價是相互關聯的,一線城市在下半年的成交量翹尾,是否會對接下來的價格走勢有影響?

張大偉認為,一線城市成交量增加,屬於調控後的恢復性上漲,成交量只是達到2016年或者2017年以來的高點,不是特別高的水平。當前仍屬於學區房拉動下的局部區域價格上漲,但如果後續沒有新的調控政策出台,信貸政策也沒有明顯收緊,市場在春節以後有可能迎來一波行情。

張大偉還説:“2015年的房價上漲,是因為信貸政策相對寬鬆。未來一段時間的價格走勢,關鍵也看信貸的寬鬆狀況。”謝逸楓認為,一線城市的房地產市場已經走出疫情的低谷,步入了一個拐點期,是繼續上漲還是下跌,要看未來一段時間的調控政策與貨幣政策。

貝殼研究院預計,2021年一線城市新房成交量增速或將穩定在5%-10%,市場均價保持增長;滬深兩地二手房價格漲幅會收窄,京廣兩地則呈現温和上漲。

上述研究院進一步分析,2020年下半年以來,宏觀貨幣政策迴歸常態,這一趨勢預計在2021年延續,樓市信貸環境寬鬆觸底,同時房地產市場金融降槓桿持續深化,住房金融受到更嚴格的監管;2021年房地產長效調控機制持續深化,房價監測及預警會加強,局部房價的持續大幅上漲將面臨精準調控;2020年多城加大住宅用地供應,如深圳、廣州兩城住宅用地成交量同比分別增長3倍及1倍,2021年新房市場供應加大,二手房市場供需矛盾得到緩解。而北京2020年年底新房去化週期為17個月,且仍有超6成限競房待入市,2021年二手房價格大幅上漲可能性不大。

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